安平區陳先生問：我名下有一間房屋，目前出租給他人居住使用。去年底租約到期，房客仍然繼續住用並按月繳納租金，我覺得沒關係就繼續讓房客承租。但最近房客常常抱怨房屋老舊設備損壞要求更換，我想把房屋收回另外出租給他人，房客卻說不定期租約不能任意終止，拒絕搬遷。請問，房客這樣說對嗎，對方真的可以這樣嗎？
答：按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」民法第四百五十一條定有明文。本件陳先生出租房屋予房客，如原租約未事先約定「期滿不展延續約」或「如欲續約應另定新約」等文字，且於租期屆滿後，房東並未反對房客繼續繳納租金使用房屋，則依上開規定，雙方間定期租賃契約即轉變為不定期租賃契約，房東不得再以租約到期為由要求房客遷離。
又因本件租賃物為房屋，土地法第一百條特別規定出租人僅於符合下列要件時始得收回房屋，包括「一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」另依民法第四百五十條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」等。
因此，陳先生如有意收回房屋，除了需滿足上開土地法第一百條規範要件外，並應按收取租金之期限，於一個月前通知房客終止契約；若本件無前述土地法規定收回房屋之事由，陳先生恐怕難以單方終止租約。
（作者∕李合法律師）
