永康區陳先生問：我父親在民國八十年間以前地主所提供土地使用權同意書，向原臺南縣政府申請取得建築執照後，即在該土地上興建房屋居住，我父親死亡後，該房屋辦理繼承登記為我所有。另外在前地主死亡後辦理繼承登記，該土地登記為前地主之兒子所有，在今年因前地主兒子負債，經債權人聲請拍賣該土地，經法院拍定後由林先生取得土地所有權，請問拍定人林先生可以請求我拆屋還地嗎？
答：經由法院拍定取得土地所有權的林先生，通常是依照民法規定的所有權作用排除不法侵害，重點是陳先生的父親，係由前地主出具土地使用權同意書，向主管機關取得建築執照並興建房屋，以後土地登記為他人所有時，該房屋是否不法侵害，現在的土地所有人可以請求拆屋還地嗎？
陳先生父親與前地主之間究竟有無物權行為或僅為債權行為，如果有物權行為並物權登記，其所取得的物權當然具有對世效力，可以對任何人主張，但是如果僅為債權行為，其債權僅得對特定人主張，對土地拍定人不得主張債權拒絕拆屋還地。
前地主所提供給陳先生父親申請建築執照所須之土地使用權同意書，充其量僅為出借土地而成立土地使用借貸契約，屬於債權行為，基於債權相對性，該土地使用借貸契約僅在於出借人（前地主）與借用人（陳先生父親）間受拘束而已，該土地使用借貸契約並非成立於陳先生與林先生之間，林先生不受該土地使用借貸契約之拘束，故陳先生不得對林先生主張有使用土地的合法權源而拒絕拆屋還地。
(作者∕林瑞成律師)
