永康區陳小姐問：我和兄弟姐妹因繼承分別共有一塊土地。前陣子聽說大哥因為有債務問題，欲將其土地持分出售予他人，原本以為我們是共有人應該可以在收到通知後優先購買，就沒有特別在意。沒想到這兩天去申請土地謄本，才發現原本登記在大哥名下的土地持分已經因買賣移轉登記於第三人名下。我真的不希望祖產流到外人手中，請問我可以申請撤銷買賣嗎？
答：按「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」。「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」此民法第八二四條第七項、土地法第卅四條之一第四項分別規定在案，即為共有人之法定優先承（購）買權。
又土地登記規則第九十七條第一項、第三項亦就此規定：「申請土地權利移轉登記時，依…土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。…依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」
惟共有人之優先承買權與其他特別明定「未通知優先購買權人而逕為買賣者，不得對抗優先購買權人」，而具備物權效力之法定優先承買權（如民法第四二六條之二、土地法第一０四條、耕地三七五減租條例第十五條等）不同。共有人之優先承買權於法律上僅具債權效力，如出賣人未通知其他共有人行使承買權而逕為買賣及移轉登記，其他共有人亦不能主張撤銷買賣契約或契約無效，更無從塗銷所有權移轉登記。就此節，土地法第卅四條之一執行要點第十一點規定「…（二）他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。…（五）本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償」等，足供參考。
為此，姑且不論本件土地出賣人於申請登記時有無切結不實之情，因土地持分已辦妥所有權移轉登記，其他土地共有人即無法再請求塗銷，僅得於因此受有損害時，向出賣人請求損害賠償。 （作者／李合法律師）
