中西區朱先生問：我是某大樓管理委員會主任委員，住在八樓的蕭先生常在半夜時連續大力敲打牆壁、地板製造噪音，或酗酒後連續按他人家門電鈴，擾人清夢，多次勸導不但未改，反而變本加厲，不僅對管委會委員、警衛出言恐嚇，甚至還持斧頭破壞大門，嚴重干擾住戶生活安寧，大家都很怕他，管委會可以透過法律趕他走嗎？
答：城市公寓大廈林立，素不相識的住戶在同一立體空間共同生活，如何管理維護公寓大廈，提昇居住品質，確實為重要課題。我國已於八十四年六月二十八日制定公布實施公寓大廈管理條例，規範各公寓大廈住戶之權利義務、管理委員會職責及相關罰則；各公寓大廈住戶間亦可制定住戶規約，決議共同遵守事項，以增進共同利益，確保良好生活環境。
公寓大廈管理條例第二十二條第一項第三款規定：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：…三、其他違反法令或規約情節重大者。」如本案例蕭先生的情形，已經違反法令及公寓大廈規約達於情節重大之程度，以前住戶因會擔心惡鄰居報復，不敢以自己名義出面處理，現經立法後，只要經過住戶會議決議，即可由管委會向法院起訴要求蕭先生遷離。
惟如要趕走惡鄰，須先進行以下前置作業程序：一，先由管理委員會促請蕭先生改善（須留紀錄，如存證信函、告示照片、勸導時影像等，以免將來蕭先生否認，管委會卻提不出證據）。二，如三個月後仍未改善（也須留相關紀錄），須召開區分所有權人會議並決議通過要起訴請法院強制該住戶遷離。三，接著向法院提訴請強制遷離。若未先進行前置程序，就直接向法院起訴，會因未依照程序而不符法定要件，將導致管委會敗訴。
法令雖賦予管理委員會可訴請法院將惡鄰居遷離，惟惡鄰居也是花錢買房，其所有權仍受憲法保障的。因此最高法院一○八年度台上字第一五四一號民事判決明指，在個案有無適用公寓大廈管理條例第二十二條第一項，需要審酌「目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性等一切情形，俾兼顧該區分所有權人及全體住戶之權益。」所以建議如公寓大廈內有「惡鄰居」，務必要留下證據，否則如在法院訴訟時提不出惡鄰居的違規擾鄰行為，或無法證明持續性、次數等，管委會將會面臨證據不足的問題。 （作者∕黃厚誠律師）
